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咨询|昆明买房客,是该一步到位还是阶梯换房?

来源:无忧网 点击数:1383 发布日期:2020-09-16 08:49:06 关闭本页

最近一位网友在咨询焦点君,首次买房是该一步到位买个大的,还是买小户型后续换房。

这个问题确实困扰了不少人,如今昆明房价越来越贵,大户型总价较高门槛高;但是不少人的工资也不见上涨,那么如果买了小户型,未来置换起来会不会难上加难呢?

究竟买房该一步到位还是阶梯换房,今天焦点君就来给大家盘一盘。

首先来说说“一步到位”和“阶梯换房”这两个概念。

在很多人的印象中,“一步到位”其实就是买一个大户型,满足三代同堂。

但其实不尽然,“一步到位”一方面要考虑面积大小、房间多少、功能分区够不够;而另一方面,还要得考虑孩子上学划片,交通便不便捷,生活方不方便。不考虑这些的“一步到位”,后续换房也在所难免。

对于“一步到位”,确实有不少好处,比如不需要再购置改善房,就算楼市政策变动,也没什么影响,省去麻烦;比如避免拥有多套房而涉及到的房地产税;比如房屋面积大,总价高,卖房也能大赚一笔。

那么“阶梯换房”又是什么意思呢?

其实就是在首次置业时购买小面积刚需户型(一般是70-90㎡),仅满足“居住需求”,而后续有了更多需求(比如父母要一起住、小孩要上学、生二胎)后,通过二次置业或者多次置业来更换大面积的改善型居所,其中又包括两种情况:不卖房二次置业和卖房置换。

对于“阶梯换房”的人群,首次置业一般都考虑总价低、首付低、月供小、装修费便宜这些好处。

一般是婚房→学区房→改善性住房→养老房这种节奏。

针对这两种买房方式,一定有不少人认为,大多数人会选择“阶梯换房”,事实真的是这样吗?

对于此,焦点君也在购房交流群做了一个简单的调查小问卷,根据问卷结果发现,有过半的人选择了“阶梯换房”,但是也有32.26%的人选择了一步到位,并不像大家想象的“阶梯换房”会取得压倒性胜利。

针对选择“阶梯换房”这类人,他们考虑的是预算有限,不想背负较重的房贷,不想过分降低目前的生活品质,觉得“有多少钱办多少事”。

也有人认为,未来的事情谁都说不准,也不保证永远都不换房,每个阶段对于“一步到位”的想法都是不一样的。

比如25岁买个小两房时觉得100多平的房子就是“一步到位”;30岁买了100平的房子,又觉得朋友的150平以上的大平层才是“一步到位”;而到了有点钱,可能觉得别墅才是“一步到位”,所以什么样的年纪和想法,买什么样的房就好了。

而对于选择“一步到位”的人,一部分人是不缺钱,在他们看来,房子当然多多益善,最好买套大的自住,再买套小的出租,过不了多久就能赚点钱;一部分人觉得,在昆明打拼,父母也要来住,未来还有小孩,小户型始终不方便,而且如果小换大,又是一笔首付,一笔装修费,一笔税,贷款年限会大大缩短,也没那么多精力了,更是累人。

这么一看,确实各有道理。

总结一下,“阶梯换房”也有以下劣势:重新选房重新装修,换房成本并不低;如果要卖掉首次购置的小户型来换房,出让时间、出让难易程度也是不定因素,有贷款的也需要提前还款,时间差可能会让你错过第二套要买的好房子;贷款年限明显缩短,还款压力会增加;受政策影响较大,后期难预期。

“一步到位”的劣势则主要是来自首付、月供、总价这方面的压力,需要综合考虑自身的资金状况。

每个人对于“一步到位”和“阶梯换房”都有自己的观点,但是有一笔账焦点君要跟大家算一下,可能会让你的想法发生转变。

用两种方式算一笔账,以75㎡的两房和128㎡的四房为例,时间为2013年(昆明住宅均价8479元/㎡),换房时间为2019年(昆明住宅均价14105元/㎡),首付比例按照25%计算,贷款按照基准利率4.9%计算,按照等额本息的还款方式为例,最长贷款年限假设为30年。

情况一“阶梯换房”:

2013年购入75㎡两房,需花费:首付15.9万元,贷款30年,月供2531.27元,贷款金额47.69万元,利息43.43万元。

2019年再次购入128㎡四房,需花费:首付45.14万元,贷款24年,月供8004.57元。

此时,若不卖房,再次购入的成本较高(二套房贷款利息更高)。

一般选择将2013年购入的75㎡两房卖掉,那么,这套房已经还款6年,已还本金95380元,剩余本金381520元。若按照2019年的市场价卖房,75㎡两房可售价105.79万元,就算提前还贷款,扣除剩余该还的38万本金,也能有60余万的剩余。该笔钱可直接抵扣2019年购入的128㎡四房的首付,但是此后的8004.57元月供压力还是比较大的。

情况二“一步到位”:

2013年直接购入128㎡四房,需花费:首付27.13万元,贷款30年,月供4320.03元,贷款金额81.4万元,利息74.12万元。

但是,2019年需要偿还的月供仅是第一种情况的一半。

当然,这两种情况在这里并没有把利息变动、装修费、出售第一套房时产生的交易费、上浮的房贷利率等因素考虑在内。而且,二手房的价格一般是卖不到和新房价持平的。

不过,其实也基本能看得出,如果不是条件完全不允许,选择“一步到位”比“阶梯换房”相对而言更划算一些,毕竟如今换房代价也很大,尤其是房价还在一路飙升的昆明(未来房价也不可能比现在低)。

更何况,从2013年到2019年,工资暴涨的人也并不多,大多数曾经的刚需家庭收入也是稳步小幅提升的状况,你的工资增幅能跑过昆明的房价吗?

这也是如今市面上大多以刚改、改善型户型为主,小户型越来越少的原因,迎合了市场需求。

如果是条件完全不允许,焦点君也建议在小户型中挑选89㎡左右的小三房,虽然略显紧凑,但是也解决了很多换房需求。

两室或者一室的房子,还是更适合用来出租投资。

那么,“一步到位”也并不是件容易的事,需要精挑细选,匹配各方面的需求,尤其是小孩上学问题。

文章来源:搜狐焦点

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